營銷策略，在2008年這個特殊的時期被提到了一個極為重要的地位，縱觀全年各地市場，開發商為了吸引消費者可謂費勁心機。所謂“修內”，指的是部分大企業通過大量的CRM活動來鞏固并發展品牌消費力量。而“修外”則是以價格促銷來吸引顧客，直接降價、各種買贈活動、優惠套餐活動直探消費者的心理底線，各路明星人物不遺余力地為項目搖旗吶喊。

　　1、重視品牌價值提升

　　最直觀的品牌價值在于它能幫助一個開發商賣掉多少房子，在2008年里，商品住宅銷售普遍不景氣的情況下，這樣的品牌價值就更受到開發商的關注。重視品牌價值可以說是2008年大型開發企業的一個普遍特征，無論是事件營銷、客戶關系維護、品牌形象提升等方面，這些企業都表現出了積極的態度。

　　盡管項目的打折促銷風風火火，但是從市場的反應來看，即便折扣的程度一般，品牌開發商的項目通常銷售成績更好，這不得不讓人考慮到品牌的內在價值。當然，平日里就深諳此道的品牌開發商向來都不吝在品牌形象塑造上花大價錢，而現在，價值的反饋逐漸展開。

　　CRM活動比例增加

　　CRM活動是企業維護客戶關系、加固品牌消費忠誠度、提升品牌形象最常用的營銷手段。由于該類活動成本相對較低、籌辦相對方便、可操作性強，因此在2008年內被有意“修內”的企業廣泛運用。

　　以萬科為例，2008年營銷活動抽樣中43.33%活動的主要目的為“業主關系維護”，份額居第一位，其次是份額30%的以促進項目銷售為目的的營銷活動，而和企業形象提升直接相關的營銷活動占21.67%。根據萬科內部統計，萬科品牌的重復購買率一直保持在一個較高的水平，因此對業主關系維護的相關活動占到了最高份額，也看到了萬科在鞏固客戶品牌消費忠誠度上的積極態度。

　　同樣，在金地、恒大等大型開發商中也存在著類似現象，“修內”積極性高漲。

　　重視事件營銷

　　隨著全國地產市場整體地低迷愈演愈烈，越來越多的房地產開發商不再耽于只有一個房地產項目進行營銷活動，一種新穎的營銷模式已成為全國房地產市場的主要特征之一，那就是“多盤聯動”。萬科、富力、恒大等在同一個城市或者全國擁有多個項目的地產巨頭將這種模式演繹地風生水起， “七盤聯動購房優惠”、“全城五盤聯動”此類的活動在2008年多次上演。

　　跨界營銷將更普遍

　　2008年，512汶川大地震和北京奧運會在房地產事件營銷上有著重要的歷史意義。

　　萬科“捐款門”的危機事件，也讓地產界意識到應有效的針對特殊事件進行營銷，尤其如果對待某些問題處理不當，就會給長期宣傳所塑造的品牌形象帶來覆頂之災。而后奧運會期間，地產開發商為了搭乘順風車，也推出了各類相得益彰的營銷活動。同時，參加公益活動，熱衷慈善事業，這些都是開發商提升品牌形象的有效途徑。對“修內”也事半功倍。

　　跨界營銷將更普遍

　　“修外”的營銷方式最直接的就是打折降價，從第三季度末期開始，各地其他開發商都紛紛加入打折大軍，一時間買房打折、送家電、送精裝修、送物管費等等促銷方式花樣百出，買房送車、送紅包、現金抵扣等變相降價方式充斥著整個市場。

　　直接打折優惠

　　市場的成交冷淡使得全國都在大刮“降價打折風”，不論是一線城市抑或是二三線城市都不能幸免。從折扣幅度看，基本都在9折以上，少有項目有較大的打折幅度。這種不痛不癢的折扣優惠，在眼下整體低迷的房地產成交市場來看，要想借此形成熱銷的難度較大。

　　變相折扣、現金抵扣

　　與直白的項目打折雷同，現金抵扣營銷手法也越來越多的被用于項目的銷售當中，直接明了的優惠數字，對于消費者的誘惑也是最大的，每一個消費者心里都有一本明帳，對于這樣的優惠不可能不動心。從實際的成交效果來看，這樣直接的進行抵扣活動確實打動了部分消費者，使消費者的購買欲望得到了一定的釋放。從活動效果整體情況看，遠好于直接折扣優惠。

　　買房送禮

　　為了打破淡市下成交堅冰，開發商狠下“血本”，前有明折暗降，現金抵扣，現有買房送裝修、買房送家電等等，近期更是利用越來越普及的汽車大做文章，又是送汽車，又是送車位，也確實起到了一定的效果。首先，能使得消費者省去購車的煩惱，同時也為交通相對不便的項目增加了競爭力；而贈送車位的辦法也能使消費者省去一筆“不菲”的花銷，進而吸引消費者目光。

　　從全國多個城市舉辦此類活動的效果來看，對項目的成交的確起到了一定的作用。上海的沿海麗水馨庭舉辦購房送車活動，大眾新款朗逸折合人民幣10多萬元，對于一個售價150-200萬的經濟型別墅，相當于9折左右的優惠，還是具有相當的競爭力，8月份成交18套房源，較7月份增長100%。其他舉辦此類活動的項目大多數都有較好的成交表現。