【中國鞋網-電商頻道】繼阿里283億元投資蘇寧之后，坊間傳聞萬達將與蘇寧聯姻。昨天(9月6日)，此消息得以印證，蘇寧與萬達正式簽署戰略合作協議。根據協議，蘇寧云店將進駐現有的萬達廣場，而萬達方面也將為蘇寧提供物業資源的開發定制。

　　消息一出，相應“中國最大的商業地產商和中國最大的零售商強強聯合”、“開啟‘互聯網+零售+地產’的產業鏈”等論調占領了多數媒體的版面。事實真的如此氣勢如虹?其實不然。

　　首先，值得我們注意的是，此次蘇寧與萬達的合作并未涉及資本層面，業務合作沒有把股東利益“血濃越水”般的捆綁，說白了只是生意伙伴。其次，此次合作本質上蘇寧成為萬達的大租戶，王健林成了張近東的“包租公”。

　　萬達“以售養租”，“大租戶”蘇寧來得太及時

　　從新聞稿和各方媒體報道來看，實際上大家對蘇寧與萬達的此次合作已經過度包裝，天花亂墜的理由也掩蓋不了二者達成合作背后的商業驅動力。

　　站在萬達的角度，簡單來看就是拿到了一張大額的“長期飯票”。研究萬達商業模式的人，基本都會提到萬達必不可少的兩個成功要素：訂單地產、以售養租。

　　在多數城市商業中心地段，萬達廣場集合百貨商場、電影院、KTV、寫字樓、酒店等“零售+服務”業態，塑造線下立體消費場景。其中，萬達的“訂單地產”模式——與品牌商家簽訂聯合拓展協議，萬達廣場開到哪個城市，品牌商家就跟隨入駐，反過來，萬達廣場在結構設計上也會參考品牌商家的需求。

　　“以售養租”主要是萬達緩解資金鏈吃緊壓力，即以住宅地產開發、物業出售產生的現金流，支持商業地產的持有與出售業務。

　　蘇寧的入駐，其實相當于萬達簽下了一個大的品牌商家(萬達2000個戰略品牌商家之一)，而合作協議中提到的“萬達可根據蘇寧需求定制規劃設計”，事實上是萬達“訂單地產”的一個必要條件。

　　萬達如此高調拿蘇寧這一大單，是不是很缺租?虎嗅查閱了萬達商業2015年中期報告發現，萬達從2012年—2014年的平均出租率在99.2%—99.3%之間，盡管2015年上年為98.1%，略有下滑，但并不能說明萬達商業地產這塊很缺租。

　　不缺租，但線下購物中心受到電商沖擊，傳統百貨零售虧損加劇，殃及萬達。有報道稱，王健林將要關閉全國45家萬達百貨店，“2015年1月6日，萬達將關閉10家嚴重虧損百貨，并壓縮25家經營不善的百貨樓層，此次萬達百貨擬關閉門店數占其總數的10%。”

　　“大租戶”蘇寧的入駐對萬達而言，一方面緩解了單店虧損百貨店出局的尷尬，另一方面蘇寧長期租賃萬達店面，租用面積和經驗體量上都是大客戶，頂得上多個小客戶，節省了管理成本。

　　蘇寧店面結構調整，在萬達廣場復制順豐嘿客的節奏

　　同樣，蘇寧線下店面也受互聯網沖擊，而進行了調整。2014年底時，蘇寧總計有1696家店面，到2015年第二季度減少為1637家(其中連鎖店面1584家)，蘇寧2014年之前的財報，門店數都是在1700家以上。

　　虎嗅曾指出，蘇寧門店穩步減少，主要是因為一二線城市租金增長帶來經營壓力而關店，新開的店面主要來自三五線城市，美其名曰“渠道下沉”。

　　根據萬達商業2015年中期報告顯示，萬達當前可租總面積為12.1萬平方米，按城市等級分布(與萬達總建筑面積分布基本一致)：一級城市10.5%;二級城市39.8%;三級城市49.7%。

　　因此，蘇寧的“渠道下沉”與萬達的待租分布有方向上的一致性。但蘇寧在一二線城市的門店有個歷史“遺留問題”——如何進行效率提升?

　　蘇寧要對一二線城市店面進行效率提升，擴張不是他們的主旋律，也不符合效益—成本控制。砍掉改造成本的店面，遷移到萬達廣場，所以在一二線城市，蘇寧店或會出現“此亡彼生”的現象。

　　不過，關注店面數量之外，我們更應該注意到蘇寧店面結構的調整。

　　僅看近半年蘇寧在內地店面的情況，旗艦店、中心店、社區店等“常規小店”在迅速縮減。而紅孩子店、超市店等非3C、家電類店面在逐漸增加。其實背后折射出蘇寧店面向全品類擴張的結構調整。

　　而全品類的綜合店，蘇寧稱之為“云店”，其2015年中期財報中提到也是其O2O戰略的重要部分。據報道，今年4月28日，首家蘇寧易購云店在上海開張。蘇寧云店設有母嬰生活館、超市實體店以及互聯網服務體驗區。側重玩樂體驗，家電區布置的客廳、廚房等生活實景，母嬰超市的兒童樂園，體驗區(類似“京東智能奶茶館”)里供顧客嘗新的智能家電、智能穿戴、游戲競技等。

　　看上去很時尚前衛，但其功能屬性與順豐嘿客極其相似，算得上是萬達廣場上升級版的“順豐嘿客”。但要知道蘇寧云店，是其線下店面配合線上全品類開展的重要一環，如果不能帶來轉化，高成本的體驗店是不可持續的，別忘了嘿客一年交了“10億學費”。

　　“強強聯合、協同互補”這個口號，萬達與國美已經喊過

　　在萬達集團微信公眾號中提到，蘇寧與萬達的此次合作，是“強強聯合、協同互補”：

　　預計2015年全國開業135座萬達廣場，客流量達到20億人次，將為蘇寧易購云店提供豐富的物業資源和龐大的客流量。

　　對萬達商業來說，蘇寧易購云店等品牌的進駐，增加了萬達廣場的商品品類，豐富了萬達廣場的體驗性消費，有助于萬達廣場持續提升客流。

　　然而同樣的口號，早在10年前就有。2005年6月，當時國美電器董事長黃光裕還未入獄前，與王健林攜手簽署排他協議，達成戰略合作，“今后萬達集團開發建設的購物中心，國美電器均保證以主力店形式全面進入。”

　　而就在黃光裕深陷囫圇之際，此前的萬達、國美的“排他”協議也如同過往云煙。

　　差不多在去年的這個時候，萬達、騰訊、百度聯手成立注冊資金50億元的萬達電商公司，其中萬達集團持有70%股權，百度、騰訊各持15%股權，并豪言計劃5年投資200億，打造全球最大O2O電商公司。但直到今年7月底，“騰百萬”才憋出第一個產品“飛凡網”，然并卵。

　　如要將蘇寧與萬達的此次合作上升到電商、O2O層面解讀，那真的是期望太高。而所謂的“強強聯合”也只是雙方互相借勢，“秀肌肉”罷了。(中國鞋網-最權威最專業的鞋業資訊中心。)