【中國鞋網-消費市場】臨近年底，一年租期將滿，在市區東小街開服裝店的李女士正為要不要續租而猶豫不決，眼瞅著實體店的生意一天不如一天，而東家又絲毫沒有減租的意思。再看看同條街上，同樣開店的人也多是抱著“過一天算一天”念頭度日。

　　“這年頭，生意難做，東家只知道加租，殊不知我們做生意的日子難過。”李女士說。的確，在開店的人看來，有商鋪在手的東家，就等于是抱著個“金礦”，閉著眼睛都能賺錢。不管經濟形勢怎么樣，這店總要有人開，租金也不會少到哪里去，可比“起早貪黑”的開店人要舒坦多了。

　　實體商鋪投資遇尷尬

　　花100多萬元買一間商鋪，一年的租金就可達10余萬元，不出10年就能收回成本……早在10多年前，商鋪被投資者視為“金礦”，正所謂“一鋪在手，三代不愁”。

　　朱先生是我市一位商鋪投資者。2010年，他花150多萬元，在溫州燈具市場買了一間商鋪，一年租金2萬多元，租金回報率約1.3%。原以為過一段時間租金會上漲，然而打聽了今年的租金行情后，朱先生默然：“漲了一點，還是沒能突破‘2’字頭。”

　　同樣，在市區虹橋路擁有一間商鋪的許先生最近也感受到了“一絲寒意”。“2000年前后，虹橋路商鋪的租金大多每年每間11至12萬元，2007年前后漲至20萬元左右，2013年漲至歷史最高點，年租金達30萬元左右，今年開始走下坡路，平均跌了四五萬元。”許先生說，以前的虹橋路熱鬧非凡，一鋪難求;再看現在，逛的人多買的人少，臨街商鋪更是頻繁地轉讓、開業、再轉讓、再開業，如此循環。就在商鋪頻繁轉讓的過程中，租金也不再像往年那樣，“年年翻新，水漲船高”了。

　　張先生在港瑞新玉海買了一間店面，40平方米的商鋪，花了280多萬元，目前年租金9萬元左右，租金回報率約3.2%。對于這個價格，張先生表示尚算滿意，但他認為目前港瑞新玉海還未真正聚集人氣，他希望日后能有更高的回報。

　　投資者已明顯感覺到商鋪的回報率遠沒有前幾年來得高。而對于經營者來說，商鋪所帶來的商業價值也已遠不如從前。在虹橋路后街做女裝生意的小方告訴記者，與鼎盛時期相比，現在生意冷清多了。那時每天都是顧客盈門，她的月營業額能達到20多萬元;而現在除了周末、節假日稍好一些，平時難得見到顧客。

　　時移事易，當前的商業地產市場發生了巨大變化，曾被視為“金礦”的商鋪，現如今正面臨著諸多尷尬。“一鋪養三代”的說法，對于大多數商鋪來說，也已經成為一個遙不可及的奢望。

　　商鋪為何難再“閉著眼睛賺錢”

　　“全民網購時代，誰還會去逛街買東西呢?”市民余先生笑言他“買醬油都要網購”。的確，當互聯網全面滲入百姓生活，人們的商業行為逐漸脫離店鋪和實體，不僅改變了商業格局，商業地產也面臨挑戰。據統計顯示，2013年，我國網購用戶達3.5億人，網絡購物市場交易規模達到1.85萬億元，網絡購物交易額占社會消費品零售總額的比重達7.8%。

　　越來越多的人選擇網上購物，使得實體店的生意越來越差。從支付寶宣布的數據顯示，網購的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數碼電器等標準化電子產品。也就是說，受電商沖擊最大的是傳統百貨業。這也意味著，以傳統百貨業為核心的商業地產將面臨巨大沖擊。

　　此外，隨著國家對住宅房地產調控的加劇，近兩年來商業地產成為眾多消費者投資的首選。開發商也紛紛加碼商業地產，建造“高大上”的大型商業綜合體。城市綜合體、高級寫字樓、大型購物中心、主題商城等商業形態快速崛起。然而，伴隨巨量的新增供應，同質化競爭也日益加劇。一些購買了商鋪的投資者，面臨著投資虧損的事情時有發生，商鋪成“傷鋪”。再看電商發展越來越迅猛，傳統零售消亡論也開始甚囂塵上。為了不讓商鋪投資回報落空，市民投資商鋪也變得更加理性、謹慎。

　　一位多年從事房產中介生意的業內人士坦言，住宅市場持續低迷，很多投資者便轉投商鋪，認為商鋪的回報率更高。然而，越來越多的跡象表明，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻遭遇寒流。“比如一間商鋪的價格200萬元左右，平均年租金需達8萬元、租金回報率約4%，才是較正常的一個回報水平;而現在的情況是，商鋪的價格沒有下降，租金卻上不去，甚至有些人為了把店租出去而不得不下調租金，有些年租金回報率僅為2%，甚至更低。”這位業內人士說，目前更為嚴峻的是商鋪空置的情形在不斷增多。不少商業廣場因未能真正聚攏人氣，導致部分商鋪長期空置。還有一個不可忽視的原因就是電商規模的擴大，在一定程度上壓縮了商鋪的需求。在這種情況下，不少經營者紛紛由線下轉為線上，縮減商鋪租賃面積，從而導致商鋪的需求減少。

　　商鋪還有投資價值嗎?

　　不過，采訪中，業內人士認為，即使如此，商鋪仍是高價值產品，在房地產所有產品線里，價值最大，投資回報率最高。這并不是說，所有的商鋪都有價值，只有優秀的商鋪才具有價值。

　　什么樣的商鋪才是有投資價值的商鋪呢?業內人士認為，能否聚集人氣是關鍵。“說到底，就是看有沒有人會來光顧。”業內人士說，以市中心繁華地段為例，假如店鋪建在交通要道，表面上車來車往人流多，但由于停車不便，許多人并不會成為你的顧客，所以這樣的商業繁榮就只是一種假象。反之，在大型購物中心附近，既是公共交通樞紐又有足夠的停車位可以方便停車的話，這樣的商鋪相對就比較有投資潛力了。

　　而從整體店鋪經營業態的趨勢上看，未來所有商品性店鋪都很難有非常大的上升空間，因為這類店鋪售賣的東西很容易被網店取代，而具有服務性和體驗性的店鋪則無法被網店取代，比如餐廳，酒吧、KTV，健身、美容美發店鋪等，這些領域不管電子商務發展得多么龐大，終究無法替代的。再者，隨著越來越多商業綜合體的建成，未來小型的普通沿街店鋪的生意也會受到越來越大的沖擊，因為今后購物本身將不再是消費者最看重的，逛街所帶來的娛樂體驗才是最重要的。

　　“網購以價格優勢搶占了中低端商品業態的市場份額，商業地產就要在中高檔商品品類中擴大優勢。同時，電商可以享受消費優惠，但無法做到現場體驗，商業地產項目就得從服務業態和體驗業態中去尋找更多的租金來源。”業內人士說。（中國鞋網-最權威最專業的鞋業資訊中心。合作媒體：）