一個再大型的企業，如果僅僅用于自己生產，需要修建多大的廠房？有必要這么大面積嗎？他們的眼光，會不會是部分看中了土地升值的空間…… 　　溫州人借門面租金獲利 　　今日之中國，工業企業流行造城。  　　璧山縣近郊的“中國西部鞋都”正在拔地而起。 　　9月9日，晴朗的天空下，幾座新修成的建筑散射著灼人的光芒，這里就是奧康集團與璧山縣政府聯合打造的現代鞋業工業城。 　　這座新興工業園，位于通往璧山的高速公路旁，整齊劃一的工業園建筑，在周圍農舍的映襯之下，顯得格外醒目。  　　璧山縣國土資源局官員介紹時稱，該縣鞋業發展歷史悠久，具備相當的鞋業制造加工基礎，但長期以來，由于當地鞋業發展一直處于家庭作坊的運作模式，使鞋業無法得到長足的發展，甚至造成了安全等方面的眾多問題和隱患，因此為整合資源，加快產業發展，在市政府重視之下，璧山縣政府與奧康集團簽訂協議，共同建設鞋業特色工業園區。  　　該項目總占地面積2600畝，奧康集團對外宣稱總投資規模為10億元，分兩期建設，預計4--5年建成。一期工業建設937畝，于2003年9月全面啟動建設，至2005年1月9日，西南鞋材交易中心、重慶奧康生產基地，金都鞋業孵化區等主體工程全面投入使用。  　　所有的企業都在造飛機？ 　　其實，工業企業造城運動并非奧康的專利。通過日常新聞的了解，很容易看到某大型工業企業又在開辟新城的消息。對于“強壯”的工業巨頭們的運動，社會各界褒貶不一。  　　褒自不消多說，城市化發展幾年間都是人們倡導的主題，深圳取消農業局，擺脫“農業”困擾就曾一度成為佳話廣為傳播，而后來者更以“農業大省、農業大縣”而內慚，因此由工業企業投資打造的新型城市受到歡迎便不再奇怪。  　　當然，對于這種局面更多的經濟界人士是提出質疑：“這些企業是否以工業立項為由暗中圈地？”  　　在采訪奧康集團之前，一位業界人士在閑談中告訴記者：“其實這種操作模式很簡單，有些企業的目的，就是想通過工業項目為借口從政府手中取得土地，之后他們會在這塊土地上進行建設，當然也會在這個地塊上建設一塊屬于自己的廠房，但大多數的土地建設之后，都拿來出售。實際手段，和早期經濟發展的二道販子手法類似，只是他們投資更大，收益更多。你能夠想象，一個再大型的企業，如果僅僅用于自己生產，需要修建多大的廠房？有必要這么大面積嗎？他們的用意，當然還是看中了土地的價值，因為多數土地建設之后，事實上是賣給了別人。”  　　換句話來說，這位業界人士的看法只代表局部，很難說所有的工業企業用地都出于此目的。如果需要引用實證，那么美國波音飛機制造公司的廠房就相當于一個小城市。只是這不足以解除業界的疑問，因為在中國，在重慶，有多少企業在造飛機？他們的疑問提出的非常直接：一個企業如果僅僅用于自己生產，需要多大面積的廠房？  　　但奧康的情況并非業界所說類型，據璧山縣土地整治儲備中心官員介紹，中國西部鞋都是由縣政府與奧康聯手開發，其實質含義是政府引進資金，用于工業區建設，因此，奧康集團在其中扮演的角色是合作伙伴，而非單一主體的經營開發。  　　用地性質嚴格劃分 　　可能是業界的說法帶有極強的說服力，所以即便到了璧山，看到了西部鞋都的控規圖，依然不能解除心頭的疑問，但事實一一擺在面前，奧康集團的所為，根本無法使業界的質疑找到對應的現象。  　　按照業界的懷疑，通常工業企業圈地的方式，都是以工業用地立項獲得。這種做法很容易理解，目前重慶市工業劃撥用地與商業出讓用地的土地價格相差懸殊，通過工業用地立項取得的土地，幾乎可以稱之為低成本高收益的典范。  　　但奧康集團開發建設西部鞋都的用地，釘是釘鉚是鉚，每一個項目用地都清清楚楚。璧山縣國土房管局官員介紹說，“這里的用地管理相當嚴格，商業用地必須經過掛牌招標拍賣，倘若企業將工業用地用于建設住宅、商業門面等非工業設施，我們會立刻收回，再進行掛牌招標。即使是他僅僅在廠房后面為了給職工蓋一個宿舍，那也屬于商業用地，會被收回進行掛牌拍賣。”  　　西部鞋都的總體規劃中，近60%的土地屬于工業用地，近40%的土地屬于商業用地。這個規劃圖，在西部鞋都最顯眼的十字路口可以一目了然地看到——奧康把總規圖作成了一個近十幾個平方大的廣告牌。在這塊廣告牌上，一期和二期建設內容及占地大小，用地性質都標示得一清二楚。  　　在奧康置業有限公司商務部副經理何忠英的介紹下，記者了解了整個規劃意圖，在其中，商業用地總占地面積約為450畝，這其中，一期的鞋材交易中心占地150畝，二期住宅區占地約300畝。其余的總面積中尚余部分住宅用地，何忠英介紹說：“另外有部分農業人口安置住宅，也被劃進了工業園。”  　　她告訴記者，之所以存在部分商業用地，是因為整個工業園包括了諸多功能，其中就需要有鞋材交易和物流中心等為工業配套的體系。  　　這些土地是否就真的是以商業用地取得呢？  　　答案是肯定的。在跨進奧康置業大門之前，記者走訪了鞋材交易市場的經營戶，從他們那里得知，這一市場的門面或買或租，購買價格約11950元/平方米，面積從60到100平方米不等，租賃價格為8000--30000元/年不等，購買合同上，土地使用一欄赫然注明為“商業用地”，土地性質為“出讓”。  　　工業城不能是死城 　　業界質疑的理由一一遭到事實的打擊，使記者不由懷疑這種質疑是否有所根據了。  　　業界懷疑最多的，就是“工業園內為什么建設商用門面和住宅？”  　　這個疑問，何忠英及另一業內人士的解釋大致雷同：“工業園需要配套。”很難想象，一個工業園內全部都是廠房，白天熱火朝天的工業園，隨著下班鐘聲的響起，短時間內變成一個人煙稀少的“死城”。  　　西部鞋都的未來預期中這樣寫道：“建成后的‘中國西部鞋都’可容納近100家鞋業配套生產企業和近100家鞋材經營廠商，直接為社會解決就業人員3--4萬人，年產皮鞋可達1億雙左右，年銷售額將超過100億元，為國家創造利稅可達2--3億元。”  　　這個簡介最終沒有脫離“皮鞋制造”的中心。  　　事實上，記者也在工業園參觀了奧康集團下屬鞋廠的生產情況。據介紹，該鞋廠設計月產量為24萬雙左右，總計四條生產線，目前已經投入生產的生產線兩條。“產量的大小，和工人熟練程度及市場定單的情況相一致。主要是因為這邊流水線生產的熟練工人太少，所以生產量始終跟不上去，現在每天生產皮鞋大約為3000雙左右。”  　　熟練工人少，必然需要培訓，所以何忠英在此之前就表示，配套中還要建設一個培訓中心。園區離璧山縣城行車距離不遠，但走路卻很不方便，盡管專門開通了一趟工交線路，但可以想象，大批的企業人員午飯是需要就地解決的，所以“還要建一個餐廳。”……  　　很容易理解，只要有人的地方，配套就一步不能遠離，所以工業園進行配套建設都在情理之中。只是，何忠英也沒法說清楚，二期的住宅用地上，會是什么樣的住宅。  　　熱炒交易中心門面價格 　　奧康集團實力雄厚，再加之中國西部鞋都屬于重慶市19個特色工業園區中的啟動項目之一，正在與成都另一個鞋城角逐“中國西部鞋都”的稱號，因此奧康在這一項目上傾注了大量資金。總投資10億，對于任何一個企業而言都不是個小數字。  　　而第一期工程才投入使用，因此奧康在一期建設中收回多少投資難以得到答案。但顯然西部鞋材交易中心的經營戶中，不乏因炒作門面賺了一筆的人。  　　在鞋材交易中心購買門面的商戶，多數來自溫州等地，他們早期在此地住宅小區內經營鞋材，在交易中心建成后搬遷而來。而另一些本地經營戶，由于之前經營的門面多數是自己買地修建，大量資金被抽走，所以搬遷之后，反而沒有資金購買門面，只能采取租賃方式繼續經營。  　　前文已經提及交易中心門面銷售價格為11950元/平方米左右，租賃價格為8000元/年左右。整個交易中心400多個門面全部銷售一空，即使以最低數據統計，奧康在交易中心上收回的資金數目，大約為4800萬元左右。相比之下，門面的購買者中，獲利比例高的也不乏其人。一位租賃門面的經營戶告訴記者：“溫州人買下門面之后，很快把租賃價格炒了上來，盡管按照門面大小和位置價格有所差異，但最高炒到了3萬元/年，可見溫州人會做生意。”  　　此外，工業園單獨開辟了孵化園，用于扶持中小型皮鞋制造企業的發展。記者在奧康鞋廠的對面就看到了一個鞋廠的廠房，其占地面積約為奧康鞋廠的近三分之一左右，而在這方面，奧康給出的數據為：“引進制鞋和配套企業27家，引進并投入建設資金近3億元。”——一期才完工不久，奧康集團總投資的一半已經引進來了。